长租公寓“困局”租客最受伤 律师支招如何依法维权

近日,国内多家长租公寓出问题,包括头部公司蛋壳公寓在内的企业都传出“破产”、“跑路”的消息。金融观察团发现,蛋壳公寓的租户,大部分是靠工资收入支撑生活的“打工人”,加上疫情等影响,风波下最受伤。

受伤的租户,银行已主动发声

今日,北京蛋壳公寓一位租户小Z就向金融观察团透露,蛋壳公寓的租约还剩5个月,但蛋壳公寓在前几天告诉他,可以“跟银行协商暂时不还款”。但在办理完成后,蛋壳公寓却以此为由解约,要求小Z搬走。目前,房东已经来房里反复催促了几次。

小Z口中的“贷款”即为租金贷,是租客在租住长租公寓旗下的房屋时,选择与合作金融机构签订的分期付款合同。合同生效后,金融机构会将贷款按租客的意愿支付给长租公寓公司,租户后期按期还清贷款。

金融观察团此前曾多次报道,蛋壳公寓有约6成租户选择租金贷。2019年12月,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30%,并给企业宽限三年的整改期。

而蛋壳公寓口中的“与银行协商不还款”,实际上来源于一家合作银行主动发出的公告。11月16日,作为蛋壳“租金贷”合作方的微众银行公告称,对已被迫搬离的租户,可登录“微众银行租住消费贷款”公众号,回复“信息登记”,该行将尽快核实确认,协助解决租赁纠纷。同时微众银行表示至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。

微众银行提醒道,注意到有第三方以替租客办理贷款结清手续等名义向租客收取款项,提醒租客不要轻信,以防上当受骗。

在公告发出后,租户的情绪暂时得到了缓解,但小Z等租户还是表达了担忧:“知道签了租金贷,只要住着房子就会还贷款。但租好的房子不能住了,蛋壳公寓一直甩锅,将矛盾引向房东和我们,能怎么办?”

法律途径维权,成功早有先例

从小Z以及众多微博网友的经历来看,对他们来说,目前最核心的诉求还是“居住权”。在这一点上,金融观察团多方采访认为,理性维权,通过法律渠道维护合法权益是目前最好的方式。

金融观察团发现,房东与蛋壳公寓签订的均为《财产委托管理服务合同》,小Z等人与蛋壳公寓签订的均为《房屋代理租赁合同》。在这两份协议下,出租人(房东)将房屋委托给租赁代理机构(蛋壳公寓)打理,负责打理和收房租,租赁代理机构(蛋壳公寓)代理出租人(房东)将房屋交予租客使用,出租人(房东)与租客确立租赁关系。如果租客被迫搬离租住的房屋,也可以通过法律渠道成功维护合法权益。

重庆一鸣法律咨询有限公司联合创始人马鸣律师曾撰文提到一个房东、租户和中介公司的案例,即江苏省宿迁市中级人民法院在2020年4月20日做出了(2020)苏13民终691号关于张圆媛与朱红利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书,该判决是最终生效判决。

根据裁判书,易租网在2019年5月跑路之后,再也没有向张圆媛(房东)支付租金。后张圆媛(房东)于2019年5月16日让朱红利(租户)搬离了涉案出租房。随后,租户朱红利向一审法院起诉,要求:1、张圆媛偿还朱红利未到期房租14300元、押金1300元;2、朱红利垫付的1-3月份拖欠电费325元及预付电费200元;3、搬家产生的搬家费和误工费1000元;4、赔偿租房合同违约金15600元;5、本案诉讼费用由张圆媛承担。

结果是,法院几乎全部支持了朱红利的诉讼请求。马鸣律师表示,“上述判决明显向全社会宣示,即便托管中介跑路,租户合法租住房屋的权利是由法律保护的,在租户和托管中介签订了合法有效的租房合同后,租户按时支付了租金,即有权合法有效的占有和使用出租房屋,房东是没有权利提前收回房屋,要求租户搬离的。”

法院也认为,易租网作为受托人,在房东张圆媛的授权范围内与租户朱红利订立该份房屋租赁合同,且朱红利对他们间的代理关系亦是知情,故该租赁合同直接约束委托人张圆媛和朱红利。张圆媛以易租公司拖欠其租金为由,要求朱红利搬离涉案房屋,违反了双方的约定,应承担相应的违约责任。

因此,作为租户,在已经签订了合法有效的房屋租赁合同后,正常支付租金,即有权要求托管中介和房东继续履行房屋租赁合同。如果房东拒不履行房屋租赁合同,属于房东违约,租户有权要求房东承担违约责任。

马鸣律师指出,根据《刑法》245条之规定,非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权,犯前款罪的,从重处罚。因此,即便出租房屋为房东本人所有,在合法有效的租赁期间,房东也无权非法侵入,否则涉嫌违反《刑法》第245条之规定。